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Bauschäden und Baumängel - Erläuterungen und Beispiele

Der Schaden im Allgemeinen

Als Schaden wird im Allgemeinen jede unfreiwillige Einbuße an Rechten oder Rechtsgütern bezeichnet. Dabei wird grundsätzlich unterschieden in den unmittelbaren und den mittelbaren Schaden.Bei dem unmittelbaren Schaden handelt es sich im üblichen Sprachgebrauch um den Schaden, der am verletzten Recht oder Rechtsgut selbst eingetreten ist.

Der unmittelbare Schaden wird auch als „direkter Schaden“ bezeichnet.Der mittelbare Schaden ist zumeist der Schaden, der nicht an dem verletzten Recht oder Rechtsgut selbst eintritt, sondern durch den oder infolge des mittelbaren Schadens dann an anderen Rechten oder Rechtsgütern eintritt. Der mittelbare Schaden wird oftmals auch als „Folgeschaden“ oder „indirekter Schaden“ bezeichnet.


Erläuterungen und Hinweise


Der Bauschaden oder Baumangel

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes durch ein schädigendes Ereignis, z. B. durch einen Baumangel. Ein Baumangel liegt vor, wenn der "Ist" - Zustand in negativer Weise vom vertraglich geschuldeten "Soll" - Zustand abweicht. Mangel ist ein Rechtsbegriff, der z.B. in § 13 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) bzw. DIN 1961 oder § 434 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert wird. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Nicht jeder Baumangel muss zwangsläufig zu einem Bauschaden führen.

Bauschäden können resultieren aus Konstruktions-, Material- oder Verarbeitungsfehlern, aus unterlassener Instandhaltung oder Mordernisierung, Schäden durch Nutzung, aus Überbeanspruchung, Umwelteinflüssen, Schadstoff- oder Gewalteinwirkung, usw. - oder aus der Kombination mehrerer der erwähnten Gründe. 

Als Bauschaden bezeichnet man eine Beeinträchtigung der Funktion und/oder des Wertes und/oder eine wertmindernde Veränderung am Bauwerk, wie sie unter normalen Umständen nicht zu erwarten wäre. Optische Beeinträchtigungen, Einschränkungen der Nutzung oder gar die Gefahr für Leib und Leben sind mögliche Folgen eines Bauschadens oder Baumangels.

Besonders mangelgefährdete Bereiche befinden sich an Abdichtungen von Kellern/Tiefgaragen und Bodenplatten, Feucht- und Nassräumen, an Fenstern und Türen sowie von Dächern und Terrassen, Balkonen, Erkern und Loggien sowie bei Fugen und Anschlüssen in Putz und Mauerwerk, Trockenbau, Fassaden, Holzbauteilen und Estrich sowie bei der Dichtigkeit, Isolierung und Dämmung von Leitungen und Anlagen bei Sanitär, Heizung und Lüftung sowie Dimensionen und Absicherungen von Elektroleitungen und -anlagen.

Galerie - Beispiele aus dem Mängelalltag.

Mängel zeigen sich dann insbesondere durch Feuchtigkeit, Nässe, Schimmel, Pilz, Schwamm, Ungezieferbefall, Legionellen, Risse, Unebenheiten, Gefälle und Steigungen, Zugluft, Geräusche, Gerüche, Verschmutzungen, Zerfall oder erhöhtem Verbrauch.

Der zweite und letzte veröffentlichte Bauschadensbericht über Baumängel an Wohngebäuden für die  Bundesrepublik Deutschland stammt von der DEKRA und datiert auf das Jahr 2008. Dort heißt es, dass die Anzahl der Mängel etwa 32 pro Objekt beträgt und die Höhe der Mangelbeseitigungskosten auf über 10 Tsd. € angestiegen ist. Die Mangelfolgekosten können zudem noch bis zum Dreifachen der Mangelbeseitigungskosten, also mehr als 30 Tsd. € betragen. (Quelle: Zweiter DEKRA-Bericht zu Baumängeln an Wohngebäuden, DEKRA Real Estate Expertise GmbH , Saarbrücken, im Januar 2008). Herausgeber des 3. Bauschadensberichts des Bundes über Schäden an Gebäuden in 1995 ist das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bonn.

Die dort ausgewiesenen Kosten vermeidbarer Neubauschäden wurden dort schon in den Jahren 1985 - 1992 mit jährlich über 3 Mrd. DM beziffert. Die vorherrschende Meinung der sach- und fachkundigen Experten ist gleich.  Mängel verteilen sich über den gesamten Bauprozess, die Tendenz steigt an und unabhängige und mehrstufige Prüfungen und Kontrollen durch Dritte helfen, den wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden.