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individuell Kurzgutachten vom Sachverständigen

Kurzgutachten sind nicht so weiträumig zu verwenden, wie Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, können dennoch als Alternative, auch wegen der geringeren Kosten, durchaus sinnvoll sein. In Fällen des geplanten An- oder Verkaufs einer Immobilie, Erbauseinandersetzungen oder der Berechnung von Pflichtteilen und Vermögensauseinandersetzungen - etwa im Rahmen einer Ehescheidung - genügt zumeist das Kurzgutachten zur Erreichung des Beweggrundes, welcher zur Gutachtenerstellung der Anlass war. Zur Vermögensübersicht für Verhandlungen mit Banken und Ämtern wäre ein Kurzgutachten ebenfalls als hinreichend aussagekräftiges Beleginstrument vorauszusetzen. Als Nachweis des Wertes für die steuerliche Bewertung in Fällen von Schenkungs- oder Erbschaftsteuer kann das Kurzgutachten genügen; muss aber nicht in jedem Falle ausreichend sein.

Das Kurzgutachten hat wegen seiner geringeren Recherchetiefe, den fallweise getroffenen Annahmen (etwa, wenn Unterlagen nicht vorliegen und/oder nicht eingeholt werden können bzw. sollen) sowie der nur eingeschränkt überprüften Angaben Dritter, nicht die Verwertbarkeit  eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB, wie etwa bei streitigen Verfahren erforderlich. In streitigen Verfahren wird in der Regel die umfängliche Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung selbst und der Bewertungsansätze gefordert.

In das Kurzgutachten fließen üblicherweise folgende Parameter ein:

  • Ortstermin mit Besichtigung der Immobilien und Beurteilung der Bausubstanz durch Inaugenscheinnahme sowie   Fotodokumentation
  • Beschreibung der wesentlichen Eckdaten des Grundstücks und der Merkmale der Immobilie
  • Berücksichtigung von Belastungen in Abteilung II des Grundbuches und von Belastungen außerhalb des Grundbuches (etwa im Baulastenverzeichnis o.ä.)
  • Überprüfung von Flächenangaben und überschlägige Bewertung des Instandhaltungsgrades sowie der vorgefundenen Baumängel und Bauschäden
  • Ermittlung des Bodenwertes und des Wertes der verbundenen baulichen Anlage im jeweiligen Ermittlungsverfahren.

Für die Erstellung des Kurzgutachtens sind im Regelfall aktuelle Unterlagen erforderlich, wie  Grundbuchauszug,  Teilungserklärung bei Teileigentum, Miet- bzw. Erbbaurechtsvertrag (soweit zutreffend), Protokolle der Eigentümerversammlungen (soweit zutreffend), Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Baugenehmigung (soweit zutreffend), Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte und Ansichten), Baubeschreibung, Flächen- und Kubaturberechnungen, Angaben zu Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung inkl. derer Kosten und der Nachweis über die Höhe der Instandhaltungsrücklage (soweit zutreffend).

Zusätzliche aktuelle Unterlagen, wie Energieausweis, Nachweis der Gebäudeversicherung, Aufstellung der Bewirtschaftungskosten, Wirtschaftsplan und Verwaltervertrag können, müssen für ein Kurzgutachten nicht zwingend vorliegen.
Die zuvor genannten Unterlagen werden für die Erstellung des Kurzgutachtens verwendet, dem Kurzgutachten selbst, wie es bei einem Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB der Fall wäre, als Anlagen nicht beigefügt. Auch auf die Beifügung andere Unterlagen als Anlagen zum Kurzgutachten, wie etwa die Bodenrichtwertauskunft oder sonstige Auskünfte des Gutachterausschusses, Fotografien, Mietspiegel usw. wird im Kurzgutachten ebenso verzichtet.