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Wertermittlung / Immobilienberatung für Grundstücke unabhängig von Lage, Größe oder Nutzung

Als „Grundstück“ wird ein durch Vermessung räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet, welcher in einem Grundbuch als Grundstück geführt wird. Die inhaltliche Bestimmung des Begriffes „Grundstück“ ergibt sich aus der Grundbuchordnung und dem BGB. Ein Grundstück kann, muss aber nicht, dem Flurstück entsprechen. Das Flurstück bildet die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters, wobei ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen kann, die nicht zwangsläufig nebeneinander liegen müssen. Grundstücke können sowohl zusammengelegt als auch durch Vermessung aufgeteilt werden.

Grundstücksarten werden nach § 75 Bewertungsgesetz unterschieden in gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke, mit Einfamilienhaus bebaute Grundstücke, mit Zweifamilienhaus bebaute Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Zu einem Grundstück gehören die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks sowie das Zubehör. Die wesentlichen Bestandteile sind gemäß § 93 BGB jene Teile, die „nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine Teil oder aber andere Teile zerstört, in seinem Wesen geändert oder in seinem Wert gemindert wird“. Wesentliche Bestandteile haben keine eigenen Rechte; man spricht hierbei von der „Rechtsunfähigkeit wesentlicher Bestandteile“.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, insbesondere Gebäude und Erzeugnisse des Grundstücks, wie mit dem Boden fest verbundenen Pflanzen oder auch mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, wie Zäune, Mauern oder Garagen. Auch die im Rahmen der Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen, wie Heizungs- und Warmwasseranlagen, Küchenherde und Einbauschränke sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder können unter gewissen Bedingungen solche sein, denn: Ist eine bewegliche Sache mit einem Grundstück so verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, erstreckt sich gemäß § 946 BGB das Eigentum auch auf die verbundene Sache.

Ausnahmen bestehen, wenn Sachen nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden gewesen sind, wie etwa Pflanzen, die jahreszeitbedingt wahlweise im Gebäude und draußen verbleiben. Diese werden dann nicht als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks bezeichnet. Ebenfalls differenziert zu betrachten sind Bestandteile, die vorübergehend mit dem Gebäude oder der Hauptsache verbunden sind. Solche Sachen, auch „Scheinbestandteile“ genannt, sind rechtlich selbständig, dienen aber nur einem vorübergehenden Zweck, wie etwa temporär erstellte Baugerüste, Rollläden oder Antennen. Die Anforderungen an Scheinbestandteile sind in § 95 BGB genau definiert. Gemäß § 97 BGB werden als Zubehör eines Grundstücks bewegliche Sachen angesehen, die dauernd dem wirtschaftlichen Zweck eines Grundstücks dienen und in einem bestimmten räumlichen Verhältnis zu diesem stehen.

Grundstücksrechte sind im Sachenrecht des BGB geregelt, wie Eigentum am Grundstück, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten und Grundpfandrechte sowie grundstücksgleiche Rechte, wie das Erbbaurecht und das Wohnungseigentumsrecht.